Hypotheekrenteaftrek
De rente die u verschuldigd bent voor een lening voor de aankoop, verbetering of onderhoud van de eigen woning is volledig aftrekbaar. Het is hierbij niet van belang of het gaat om een 'echte' hypothecaire lening (waarbij de woning dient als onderpand voor de verstrekte lening) of een persoonlijke lening of een lening verstrekt door een familielid.
De rente is aftrekbaar in Box 1 en komt dus in mindering op het progressief belaste inkomen. De duur van de hypotheekrenteaftrek is echter beperkt. De rente is maximaal 30 jaar aftrekbaar. Voor leningen gesloten voor 1 januari 2001, gaat de termijn van 30 jaar in op 1 januari 2001. Indien de lening wordt verhoogd in verband met verbouwing of onderhoud van de eigen woning, gaat voor de verhoging van de lening een nieuwe 30-jaarstermijn lopen.
De rente die verschuldigd is op een lening voor bijv. een tweede woning of de aankoop van consumptieve goederen is niet aftrekbaar. Deze leningen vallen wel in Box 3 en verminderen zo de grondslag voor de belastingheffing in Box 3.
Vooruitbetaalde rente
Vooruitbetaalde rente is in het jaar van betaling volledig aftrekbaar, mits die rente betrekking heeft op een tijdvak die niet later eindigt dan na 6 maanden in het volgende jaar. Indien de vooruitbetaalde rente ziet op een langere periode is deze rente gefaseerd aftrekbaar, gedurende de looptijd van de lening.
Afsluitprovisie
De afsluitprovisie die betaald moet worden voor de lening is in het jaar van betaling aftrekbaar tot een maximum van 1,5% van de lening, echter voor niet meer dan € 3.630,--. Het meerdere is gefaseerd aftrekbaar gedurende de looptijd van de lening.
Boeterente
Boeterente die verschuldigd is in verband met het oversluiten van een lening is gewoon aftrekbaar; echter, indien wordt bijgeleend om de boeterente te kunnen betalen is de voor deze extra lening verschuldigde rente niet aftrekbaar. Deze schuld valt in Box 3.
Tussentijdse gedeeltelijke aflossing van de lening
Zoals gezegd is hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar. Bij gedeeltelijke aflossing van de lening loopt deze termijn echter gewoon door voor het volle bedrag van de oorspronkelijke hoofdsom. Het is dus onvoordelig om tussentijds af te lossen. Indien de geldlening daarentegen geheel wordt afgelost, stopt de looptijd van de 30-jaarstermijn wel.
voorbeeld:
- U koopt een woning waarvoor u € 300.000,-- leent.
Na 5 jaar lost u € 100.000,-- af.
De 30-jaarstermijn loopt door alsof er nog steeds € 300.000,-- is geleend.
Indien u na 25 jaar een nieuwe woning koopt voor € 400.000,--, gaat voor
€ 100.000,-- een nieuwe termijn van 30 jaar lopen.
De rente voor de lening van € 300.000,-- is nog 5 jaar aftrekbaar.
Beperking renteaftrek bij aankoop van een volgende woning
Indien de lening op de 'oude' woning wordt afgelost met de uitkering uit een kapitaalverzekering eigen woning (KEW) wordt de hypotheekrenteaftrek beperkt indien de volgende woning weer met een lening wordt gefinancierd.
In dat geval wordt op het maximaal te lenen bedrag voor de nieuwe woning (koopprijs plus bijkomende kosten) het bedrag van de vrijgestelde uitkering uit de KEW in mindering gebracht. Slechts de rente over de maximale lening verminderde met de vrijgestelde KEW-uitkering is aftrekbaar. Dit geldt alleen indien een uitkering wordt ontvangen uit een KEW die gesloten is op of na 1 januari 2001. Indien de verzekering gesloten is vóór 1 januari 2001 en wordt omgevormd tot een KEW, geldt deze regeling dus niet.
voorbeeld
- U verkoopt uw woning en lost de lening van € 200.000,-- af met de (vrijgestelde) uitkering uit uw KEW.
U koopt een nieuwe woning van € 420.000,--, die u volledig financiert met een lening.
Van de rente is slechts dat gedeelte aftrekbaar, dat betrekking heeft op de schuld van € 420.000,-- minus € 200.000,-- is € 220.000,--.
Overige aftrekbare kosten
Bij de aankoop van een woning en het sluiten van een lening komen, naast eerdergenoemde kosten zoals hypotheekrente en afsluitprovisie, ook andere kosten aan de orde, bijv. taxatiekosten en kosten voor de verschillende aktes. Een aantal van deze kosten zijn aftrekbaar van uw inkomen.
Het gaat daarbij om: kosten van de hypotheekakte, taxatiekosten, kosten van de bankgarantie, renteverlies tijdens de bouw en kosten NHG (Nationale Hypotheekgarantie). De transportaktekosten en makelaarskosten zijn daarentegen niet aftrekbaar.